1、问题标题： 房地产企业交纳的土地使用税在竣工前是否可以入开发成本

问题内容： 你好，很多人认为一般企业的土地使用税是入的管理费用，但对于房地产企业，达到竣工备案之前的土地使用税应是土地成本的一部分，要入开发成本，待竣工备案 后再交纳土地使用税才入管理费用。对此总局并无明文规定，只是会计准则和税务文件例举时是说的入管理费用，没有对房地产企业的明确规定，各地税局掌握不尽 相同，故请教总局如何处理。另，一些专家认为土地使用税是土地使用费的一种形式或者是一脉相承，故两者可以等同处理，不知有无道理。

问题回 复：对于你所提问题，现行税收政策规定暂不够明确，但这一问题对企业所得税实际影响不大，主要涉及房地产企业土地增值税核算问题。房地产企业与一般工商企业在 土地使用税核算方面确有不同之处，一般工商企业缴纳的土地使用税计入管理费用，房地产企业在开发项目竣工之前，所缴纳的土地使用税按受益原则计入房地产开 发成本的部分，在税务总局对该问题进一步明确之前，暂可以视为开发成本的一部分。

上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。

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国家税务总局

2、根据《财政部、国家税务总局关于在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2011〕111号），物流辅助服务属 于部分现代服务业的范畴。《应税服务范围注释》进一步明确了物流辅助服务的范围，其中包括仓储服务和装卸搬运服务。根据规定，仓储服务指利用仓库、货场或 者其他场所代客存放、保管货物的业务活动。由于仓储行业的业务范围主要涉及仓储服务和装卸搬运服务，而这两项业务属于现代服务业中的物流辅助服务，均纳入 了“营改增”试点范围。

“营改增”试点对仓储行业影响最为直接的就是税率的变化。“营改增”试点前，仓储行业的主要业务分为仓储服务和装卸搬 运服务。其中仓储服务的税率为5%，装卸服务的税率为3%，综合税负约为4%～4.5%.“营改增”试点后，现代服务业中物流辅助服务的税率为6%.因 此，单从税率上看，“营改增”试点后仓储行业的整体税负将会有所上升。但是，和营业税不能抵扣进项税额相比，由于增值税可以抵扣与之相关的商品、劳务以及 资产采购环节的进项税金，因此，“营改增”试点后，仓储行业的整体税负最终是上升还是会下降，其关键因素在于进项税额的抵扣额度，而不在税率的变化。

今年7月，笔者选取了所在公司下属7家仓储企业作为样本，对其“营改增”试点前后的税负进行了测算，并对其进项税额的抵扣情况进行了分析和统计。统计结 果显示，7家样本公司在“营改增”试点前应纳营业税为2278.15万元，“营改增”试点后应纳增值税为1963.90万元，税负降幅为13.79%.在 这7家企业中，税负上升的有2家，税负分别较“营改增”试点前上升了17.42%和19.35%，税负下降的有5家，其中有3家降幅较大，均超过了 20%.通过对各样本公司数据进行分析发现，“营改增”试点前后，每家公司的税负变动有很大差别的原因，主要在于进项税额的抵扣上。比如，以样本公司G公 司为例，该公司2013年上半年按照营业税计算应纳税额为169.78万元，按照增值税计算应纳税额为69.48万元，降幅达到了59.08%.税负降幅 之所以如此之大，是由于G公司上半年开始了新一期的储罐设施建设，采购了大量储罐相关设备材料，抵扣的进项税占其全部进项税额的58%.从7家样本公司 看，税负率下降较大的2家公司均有新一期的储罐在建工程，涉及大量的设备、材料采购，因此也抵扣了大量的进项税金，从而使得当期税负较“营改增”试点之前 有大幅下降。而其他公司的税负变动，则一方面取决于企业当期经营情况，如是否有备品备件和固定资产的采购等；另一方面则取决于财务人员的专业程度，如是否 能够取得全部应当取得的增值税专用发票，是否能够在事前进行有效的税收安排等。

那么，在实务中，仓储企业应该注意哪些问题呢？

第 一，应该注意保持合同流、发票流和资金流的一致性。根据《国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题的通知》（国税〔1995〕192号）第一条第三款 的规定，纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用，所支付款项的单位，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致，才能够申报抵扣进项税额，否则 不予抵扣。

第二，向境外拓展业务，力争享受免税优惠。根据《财政部、国家税务总局关于应税服务适用增值税零税率和免税政策的通知》（财税〔2011〕131号）第四条第六款的规定，可以考虑向境外企业提供物流辅助服务（仓储服务除外），进而享受免征增值税的税收优惠。

第三，尽量选择一般纳税人作为供应商。因为根据“营改增”试点政策，部分现代服务业被纳入改革的范围，具体包括研发和技术服务，包括研发服务、技术转让 服务、技术咨询服务、合同能源管理服务、工程勘察勘探服务。而工程总承包合同中的设计等服务类合同，均属于本次“营改增”试点的范围，且一般情况下金额较 大。因此，针对此类服务合同，应选择能够提供增值税专用发票的服务提供商。

第四，对税负增加的企业，各地都实施了过渡性财政扶持政策，以帮助试点企业在新旧税制转换过程中实现平稳过渡。因此，对于税负增加的仓储企业，应该更加关注当地的财政扶持政策，按月测算税负增减变动情况，按照地方财政税务机关的要求报送材料，积极争取财政补贴。

3、《经济参考报》近日刊文表示，国家税务总局正会同财政部对跨境电商出口退免税问题展开密集调研，相关政策将于近期推出，最快或在10月1日前出台，对符合条件的电子商务出口货物实行增值税和消费税免税或退税。业内人士认为，这对跨境电商是巨大利好。

在传统外贸“低迷”之际，跨境电子商务异军突起，并在国家层面受到重视。国务院办公厅日前转发商务部等部门关于实施支持跨境电子商务零售出口有关政策的意见，指出有关部门将于近期制订并公布适应电子商务出口的税收政策。

国税总局货劳司进出口税处处长张维华告诉记者：“很多电商从事小额贸易，通过快递、邮件等方式运送货物，出口数量较多但金额小。这部分电商由于目前无法提供报关单，按现行规定还不能享受退税。”

“电商出口退税政策的出台，首先是要适应跨境电子商务的发展。”张维华表示，“除此之外，政策进一步明确电商出口退免税，可以降低企业出口成本，有利于市场竞争，进一步促进跨境电商发展。”

4、 　纳税人在购买机动车辆，缴纳车辆购置税后，经常会接到不法分子以国税局或者车管所名义的发出的电话或者短信，能准确地报出车主私家车的车牌号码和型号， 他们谎称国家出台新的优惠政策，车主能够得到一笔退税。然后以退税为由，设计连环骗局，利用受骗者的疏忽大意或对国家政策的一知半解来骗取银行卡号，再设 计骗取密码，然后复制银行卡，窃取卡里的存款。

根据《国家税务总局关于修改〈车辆购置税征收管理办法〉的决定》（国家税务总局令第27号）第二十三条规定，已缴车购税的车辆，发生下列情形之一的，准予纳税人申请退税：

（一）因质量原因，车辆被退回生产企业或者经销商的；

（二）应当办理车辆登记注册的车辆，公安机关车辆管理机构不予办理车辆登记注册的。

除此之外，相关部门并未出台任何车辆购置税的其他退税政策。

对第一种情形，按每满一年扣减10%已缴税款，未满一年的全额退款。对第二种情形，退还全部税款。

例如甲某4月20日购买了一辆小轿车，则甲某应在购车后60日内缴纳车辆购置税，以后转籍、过户、注销均不再缴纳。若甲某在缴纳车辆购置税后，公安机关 车辆管理机构不予办理车辆登记注册的，国税机关全额退税。若甲某使用一年后，于次年5月因车辆质量原因将车辆退还给经销商的，则应退税额为已缴车购税 ×（1－10%）。

另外，根据国家有关规定，车辆购置税退税有严格的规定，无论何种原因退税，必须由纳税人自己提出申请，税务机关工作人员当 场告知，而且办理时需通过办税服务窗口并有受理回执，而不会通过打电话办理，并且不会要求告知个人账号、密码，也不会收取任何手续费。所以，对社会上出现 的车辆购置税退税骗局，广大车主务必提高警惕，谨防上当受骗。